とある計画の手続きが大幅に短縮された。
従来、都市計画の手続きは、住民の承認を得る期間として、3年近くがかけられてきた。
それが民間ディベロッパーから提案があった場合、自治体は6ヶ月以内に計画を認めるか否かの判断を下すよう義務づけられたのである。
そのうえ金融支援制度として、事業の立ち上がり段階では国が資金の調達を援助し、債務を保証するとされている。
本来は「塩漬け」で「廃れた」土地に、経済的な規制緩和だけを行うことで再開発を誘致するはずの構造改革が、なぜ人気のある土地に社会的・文化的規制の緩和を施すような「都市再生」論に姿を変えてしまったのか。
経済学者たちは次のような理屈をひねり出している。
Ｉ、Ｙらの議論には共通点が多いのでまとめると、「都市再生」の最大の目的は、都心に人口を集中させることである。
というのも、人が一カ所に集まれば集まるほどフェイス・トゥ・フェイスのつきあいが容易になり、それに要する時間も節約でき、ビジネス・チャンスが多く生まれるからだという。
「大都市都心のビルの床面積を事務所系・住所系を問わず抜本的に拡大」することで、第3次産業に従事する人どうしが直接に接しやすくなり、リーディング産業も創出され、長距離通勤が解消される、というのである。
もちろんこれは机上の想定であり、なんらかの実証的な論拠があるわけではないが、その「論拠」として、Ｍが挙げられている。
ここには大都市圏人口移動純増と実質ＧＤＰ成長率が重ね書きされ、一定の因果関係の存在が見て取れるという。
人口が都心に移動したために経済成長率が上がり、地方に去っていったため下がったというのである。
本来は収益が高いはずの大都市から人口が減ったことをもって異常事態とみなすのは、構造改革論の考え方そのものである。
人口が蛸えると成長率が上がり、逆に人口が減れば成長率が下がるという因果関係（集積の利益）があるならば、都市が「衰退」した理由は、都心に人が集まらないようにする政策が採られたせいだということになる。
そうした政策の例として挙げられるのが、第1に都市における容積率規制や日影規制、工業（場）等制限法などの諸規制で、これらが都心に人が集まることを妨げ、開発も抑制したという。
都市計画区域内では、道路面の日照などを確保するため、建築物の高さを、前面道路の反対側境界線を起点とする、一定勾配の斜線の範囲内に収めなくてはならない。
この規制を「道路斜線制限」と呼ぶが、そうした形態制限が厳しいことも加わり、容積率にしても指定されただけですべてを使い切っていないとされる。
第2は地方交付金である。
これは都市と地方で所得格差が拡大するのを防ぎ、「国士の均衡ある発展」を目指すための再分配制度だが、都市で儲けても税を取られて地方に分け与えられるから、都市に来ようという動機が失われるとされる。
第3は住宅市場である。
借地借家法のせいで、借地借家の供給が阻害されており、そのうえ中古住宅市場も整備されていない。
さらに政府が借家より持ち家を優遇したため人口流入が阻害され、都市居住が困難になっている。
第4が宅地転用制限と土地税制で、農地振興地域制度や長期営農継続農地制度（91年に廃止）が導入され、都市における農地の保有が優遇されたため、都市の地価が上昇し、これもまた人口流入が抑制される原因となっていた。
以上4分野の政策が都心への人口流入を妨げているのだから、それを撤廃すれば経済成長を促すことになるというのである。
このように、「都市再生」とは要するに人口集積と経済成長のことである。
なるほど経済的規制を撤廃して高度成長が実現するのならば、結構なことだ。
だが、そもそもこの図の解釈にしてからが稚拙なものである。
人口増と成長率上昇が同時に起きたからといって、人口増→成長率上昇という論理が成り立つとは限らない。
都会の経済成長率が上がったから人口移動が生じたという可能性を排除できない。
この図から他の可能性を排して人口増→成長率上昇という供給側の理屈だけを読みとるのは、強い思い込みがなければ不可能であろう。
成長率が高まったり低下したりした理由には、オイルショックや日本の先進国化などもある。
人口の増減は、その結果として生じただけかもしれない。
その場合は、規制が経済成長の妨げになるわけではない。
「都市再生」の議論がいかにも異様なのは、建築基準法や都市計画、地方交付金制度などをすべからく都心での人口の混雑緩和政策ととらえる点である。
そして容積率規制や、そのもととなる都市計画法および建築基準法が、「都市再生」政策によって大手ディベロッパーの言うなりに撤廃された。
それらは混雑緩和政策の面を持っていたとしても、本来は良好な都市生活を実現するための社会的規制である。
そうした規制を廃止することで容積率を拡大し、そこで生み出された空間を、所有者が個人として楽しんだりビジネスから利益を得たりするために販売しようというのである。
けれどもそれは、土地を所有することをリンゴを食べたりせいぜい衣服を着たりするのと同じ経済活動と考えるという点でおかしなものである。
たとえば東京都の国立市では、住民が長年自己規制した結果築き上げた良好な街並みに、高さと巨大さの点で景観を明らかに損なうようなマンションが建てられ、2000年に住民から建設中止の訴訟が起こされた。
建築じたいは合法であるために建築中止は法的には困難であるらしく、地裁では高層階切除命令が出たものの、高裁では逆転してマンション業者に有利な判決が出た。
とはいえ、建築業者もまた、国立市の「大学通り」の景観が美しいことを広告に謡っている。
つまり高層階からその美しい景観を眺望する権利を商売にしたのである。
そうした権利が商売の対象とされたせいで、一部の人は良好な景観を私物としたかもしれないが、大学通りから眺めた景観は著しく損なわれた。
誰かがリンゴを食べたとして、そのことに他人が不快を感じることはない。
奇抜な衣服には多少は不快を感じる人もいるかもしれないが、現代では許容範囲内と見るべきだ。
それに対してこのマンション建設は、街並みの美しいことを知っておきながら、それを流入してきた一部住民に私物として販売し、街並みは破壊するという行為である。
市民の共有の財産であった街並みが、一部企業が利益を上げ少数住民が眺望を得るために、侵されたのである。
東京駅周辺の開発でも、建築史上の名建築と言われた日本工業倶楽部会館など、正面のみを残すという珍妙な残骸と化している。
土地の所有からは、所有者が個人として楽しんだりビジネスから利益を得ることができる。
都心の高層マンションの住民は、通勤に便利なだけではなく夜景を楽しみ、ステータスを感じたりする。
それだけに注目すれば、法規制は混雑緩和かビジネスチャンスか、といった単純な二分法から撤廃すべきものと見えてしまう。
だがそう見えるのは、経済学が単純な所有論しか持たないからである。
都市には「暮らしやすさ」や「美しさ」という要素もあり、それは個々人がばらばらでは作り上げることはできない。
個人の楽しみや短期的なビジネスを自己規制することで、社会として築き高めるような別次元の価値である。
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